El TS reitera la seva doctrina jurisprudencial respecte dels efectes sobre l’erenvació del desnonament del pagament fora de termini de la renda arrendatícia
La Sala Civil del Tribunal Suprem ha dictat una sentència, de data 27 de març de 2014 (recurs número 141/2011), per la qual s’estableix com a doctrina jurisprudencial que el pagament total de la renda de l’arrendament d’un habitatge, fora de termini i després de presentada la demanda de desnonament, no exclou la possibilitat de la resolució arrendatícia, o si és el cas de declarar enervada l’acció de desnonament, encara que la demanda es fon a l’impagament d’una sola mensualitat de renda, ja que l’arrendador no està obligat a suportar que l’arrendatari s’endarrereixi d’ordinari a l’abonament de les rendes periòdiques.
Els fets
La qüestió jurídica plantejada en el cas se centra en si, en l‟àmbit d‟un contracte d‟arrendament d‟habitatge, el retard en el pagament de dues mensualitats de renda permet declarar el desnonament per falta de pagament de la renda, o l‟enervació de la acció de desnonament, amb la consegüent impossibilitat duna segona enervació.
La sentència de primera instància va estimar la demanda i va declarar enervada l’acció ja que el pagament de la renda s’havia formalitzat fins i tot abans de conèixer l’arrendatari la interposició de la demanda. Tot i això, la sentència de segona instància ha desestimat la demanda i, malgrat declarar provat el retard en el pagament de la renda de dues mensualitats, ha sostingut que no es podia declarar l’enervació del desnonament perquè era habitual aquest retard en el pagament. A més, va fundar la seva decisió en el fet que l’acció exercitada no era la de resolució contractual per retard morós en el compliment de l’obligació.
El Tribunal Suprem estima el recurs de cassació interposat per la demandant, casa i anul·la la sentència d’apel·lació i confirma la de primera instància.
La sentència del TS, Dret urbanístic i administratiu
La Sala considera que la sentència d’apel·lació és contrària a la doctrina jurisprudencial que ha declarat reiteradament que el pagament de la renda de l’arrendament d’habitatge fos de termini i després de presentada la demanda de desnonament no exclou la resolució del contracte, i això encara que la demanda es fon a l’impagament d’una sola mensualitat de renda, sense que l’arrendador estigui obligat a suportar que l’arrendatari es retardi d’ordinari a l’abonament de les rendes periòdiques.
I aquests mateixos raonaments serveixen de base per declarar l’enervació del desnonament en els casos en què s’hagi produït el retard en el pagament d’una sola mensualitat de renda i no hi hagi hagut una enervació anterior.
Com a conseqüència de l’anterior, l’Alt Tribunal declara com a doctrina jurisprudencial que el pagament total de la renda de l’arrendament d’un habitatge, fora de termini i després de la demanda de desnonament presentada, no exclou la possibilitat de la resolució arrendatícia, o en el seu cas de declarar enervada l’acció de desnonament, encara que la demanda es fon en l’impagament d’una sola mensualitat de renda, sense que l’arrendador estigui obligat a suportar que l’arrendatari s’endarrereixi d’ordinari a l’abonament de les rendes periòdiques.
Els arguments de la sentència del TS, de la qual ha estat ponent el magistrat senyor Marín Castán, es contenen en els fonaments de dret següents:
«SEGON.- (…) La sentència recorreguda declara provat el retard en el pagament de la renda, de dues mensualitats de renda, i malgrat això sosté que no es pot declarar l’enervació del desnonament perquè era habitual aquest retard al pagament, a més, funda la seva decisió en el fet que l’acció exercitada no era la de resolució contractual per retard morós en el compliment de l’obligació.
Aquesta decisió, tal com ha raonat el recurrent, és contrària a la jurisprudència d’aquesta Sala, que reiteradament ha declarat que el retard en el pagament de la renda, encara que es tracti d’una sola mensualitat, pot donar lloc a la resolució del contracte per manca de pagament. Aquesta doctrina es fonamenta en els arguments següents, tal com ha declarat, entre moltes altres, la sentència d’aquesta Sala de 10 de novembre de 2010:
«A) La primera causa específica de resolució esmentada a l’article 114.1 de la Llei d’arrendaments urbans es refereix a la manca de pagament de la renda o de les quantitats que s’hi assimilen.
»B) Per ser el contracte d’arrendament urbà onerós i commutatiu, és evident que la primera obligació de l’arrendatari és pagar la renda; d’altra banda, excepte quan les parts hagin acordat que l’abonament s’efectuï en un sol moment, aquest contracte és de tracte successiu i l’impagament d’una sola mensualitat de renda pot motivar la resolució contractual.»
D’aquesta manera s’ha declarat, com a doctrina jurisprudencial, que el pagament de la renda de l’arrendament d’habitatge fora de termini i després de presentada la demanda de desnonament no exclou la resolució del contracte, i això encara que la demanda es fonamenta en l’impagament de una sola mensualitat de renda, sense que l’arrendador estigui obligat a suportar que l’arrendatari s’endarrereixi d’ordinari a l’abonament de les rendes periòdiques.
Aquests mateixos raonaments serveixen de base per declarar l’enervació del desnonament en els casos en què s’hagi produït el retard en el pagament d’una sola mensualitat de renda i no hi hagi hagut una enervació anterior ( STS 09/09/2011, rec. 1375 /2009 ). Com declara la sentència d’aquesta Sala de 26 de març de 2009 (rec. 1507/2004 ), l’enervació del desnonament no es configura tant com un dret com una oportunitat de l’arrendatari per evitar el desnonament per falta de pagament, perquè l’arrendador no és indiferent el moment en què se li pagui la renda estipulada.
En definitiva, el recurs de cassació ha de ser estimat, s’ha de confirmar la sentència dictada pel jutge de primera instància i, atès que el pagament de les rendes degudes va ser anterior a la celebració de la vista (article 22.4 de la Llei d’Enjudiciament Civil ), és procedent declarar enervada l’acció de desnonament, tal com sol·licita el recurrent a l’escrit d’interposició del seu recurs.
TERCER.- Com a conseqüència del raonat al fonament anterior, estimat el recurs de cassació i, de conformitat amb el que estableix l’article 487.3 de la Llei d’Enjudiciament Civil, no només s’ha de casar la resolució recorreguda sinó que, en haver-se estimat un recurs de cassació formalitzat per la via de linterès casacional, sha de declarar la doctrina jurisprudencial que es considera infringida, per la qual cosa es reitera que el pagament total de la renda de larrendament dun habitatge, fora de termini i després de presentada la demanda de desnonament, no exclou la possibilitat de la resolució arrendatícia, o si escau de declarar enervada l’acció de desnonament, encara que la demanda es fon en l’impagament d’una sola mensualitat de renda, sense que l’arrendador estigui obligat a suportar que l’arrendatari es endarreriment d’ordinari a l’abonament de les rendes periòdiques.»
Especialitat: Dret urbanístic i administratiu
